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降价大门,敞开了!

时间:11-20 来源:最新资讯 访问次数:9

降价大门,敞开了!

作者:余飞01东莞限价大放松限跌令,已经成为楼市缓解僵局路上的绊脚石。这一点,越来越多的城市有了清醒认识。早在9月份时,市场就传出广州率先取消了限跌令。财新网9月8日披露,多名业内人士日前向财新透露,广州已于近期悄然取消楼盘限价。“项目开盘前,开发商仍然要向有关部门进行价格备案,但官方不再提供指导价。”一名熟悉政策的人士称,“现在开发商可以自行决定价格,可涨可跌。”不过,目前广州官方并未发布文件,算是只做不说。近日,东莞则正式发布了文件,对限价进行了大幅放松。想必之后会有越来越多的城市跟进。11月14日,东莞市住建局发布了《关于优化新建商品住房销售价格申报有关事项的通知》,提出:已办理预(现)售但未售出的新建商品住房需变更销售价格的,自取得预售许可证(或现售备案证书)之日起或自上一次调整申报价格之日起满 30天方可变更,其他事项不变。按照东莞之前的规定,开发商申报备案价后,销售价格不得高于备案价,可以降价,但降价幅度不得超过15%。同时,之前规定,房企在申报备案价后,如果想要上调价格,需要等360天之后,且上浮不能超过5%,如果想要下调备案价,则需要等180天,下浮比例没有限制。最新的政策是,调整备案价,只需30天后即可。举个例子加以说明会更好理解。比如长安镇一个新楼盘,备案价是4万元/平方米,在30天之内,这个楼盘的销售价不能高于4万元,但跌幅可以最多15%。如果开发商觉得楼盘卖得火爆,30天后可以涨幅5%,也即30天后备案价可以上浮至4.2万元/平方米,如果楼盘销售惨淡,30天后可以继续下调备案价,下浮比例没有限制,随便开发商降到什么价位。从东莞市对待备案价和销售价格态度来看,虽然也留给了备案价上浮的时间,但显然对上涨控制得更严格,而下跌的大门,现在基本敞开了。02降价才是王道本号一直在呼吁取消限价,包括阻止房价上涨的限涨令和阻止房价下跌的限跌令。因为:一方面,限涨为目的的限价与摇号叠加,不仅没有让市场冷却,反而在2016年至2021上半年期间,加速了市场价格上涨。有人可能担心,取消限价会引发上涨,而且猜测广州取消限价的目的,是引导房价上涨。这个其实根本不用担心。在目前的市场环境下,根本不用担心取消限价和摇号会刺激房价上涨。相反,取消限价与摇号,将定价权交给市场,反倒会引导房价下行,促进房地产市场健康发展,从而更好地满足民众的购房需求。另一方面,以限跌为目的的限价,不仅没有阻挡房价下跌,反而加剧了房企的暴雷,最终导致土地收入越卖越少。以东莞来说,在经历了上一轮房价暴涨之后,去年以来房价一路下跌。勾股大数据显示,到今年年终,东莞的均价相较于2021年7月高点,跌去了14.7%。房价该跌还得跌。阻止,只能是让楼市陷入僵局。从东莞的新房成交量来看,和大多数城市一样,东莞的新房同样难卖。合富大数据显示,10月东莞新建商品住宅网签约30万㎡、2705套,环比9月减少23%,同比去年10月减少约13%。新房卖不出去,无法融资,又不能大降价回款,又有保交楼压力消耗现金流,这种背景下,去年以来一家又一家房企出暴雷了。卖地收入,一路下降。制图:城市财经;数据:财政部让房企加速回款,完成自救。毕竟等着拯救的房企数不胜数,根本救不过来,唯有放开价格限制,让他们降价跑量,获得回款,才能有钱去偿还债务,去完成保交楼。无任何种商品,流动性都是第一重要。一个没有流动的商品,即便是天价,也是纸面财富,无法兑现。对于房子来说,不降价失去流动性,要比降价增加流动性的伤害更大。而且,当下的房地产正遭遇着供大于求、人口见顶、宏观环境转变、心态转变、高房价与低收入之间无法逾越的宏观共同施压。这样的压力之下,房价还有第二条路可选吗?大势不可挡,这个道理得明白。现在地方城市和开发商要做的,是如何在市场下行路上尽可能少亏点,降价是最好的办法。只有将房子卖出去,成功回款,才是王道。而且,如今商品房、保障房双轨制已经确定,超大城市和特大城市都要搞,等保障房一出来,对商品房会构成较大利空,一半以上的需求会被保障房吸走,到时候商品房的库存更难消化。03谁都无法置身事外本轮调整周期之下,所有房价远高于本身收入水平和购买力的城市,都将回调,东莞同样无法置身事外。尽管东莞无论是区位、人口、产业、经济,都是一流。但在上一轮牛市期间上涨太过,早就透支了这座城市的房价潜力和未来。理性来看,东莞是一座综合实力非常强悍的城市,要产业有产业,要经济有经济,要人口有人口,要区位优势有区位优势。产业与经济方面,东莞是一个工业重镇,其工业实力位居全国前十五,同时是GDP过万亿的城市。从90年代以来,一直都是明星地级市,光环始终没有黯淡过。工业实力位居全国第9。制图:城市财经;数据:各城市统计局而且,东莞拥有7个总产值过千亿的产业,千亿产业产值合计18846亿元,位居全国第4。人口方面,东莞是国家统计局官宣的特大城市之一,且是最有希望晋级超大城市的城市之一。去年国家统计局披露的数据显示,东莞市常住人口1047万,城区人口956万,妥妥的特大城市,而且距离超大城市,城区人口只差44万。制图:城市财经区位优势方面,东莞身处广深两大一线城市之间,这一点在全国独一份。而且是广深港黄金轴绕不开的一座城市。这样一座无可挑剔的城市,楼市当然值得看好。也正因为无可挑剔得太过明显,导致在上一轮牛市中,热钱过度涌入,尤其是来自深圳的资本,疯狂炒作,导致东莞房价过度上涨。其主城街道的东城、南城均价突破了4万/平米,靠近深圳和珠江的长安镇均价也登上了4万。4万均价并不是东莞房价的天花板,东莞房价的天花板在坐拥华为的松山湖,松山湖的价格一度冲破了7万元。然而,东莞人口中的大多数都是工厂打工人员。购买力根本撑不起东莞的房价。此外,以往东莞市场中的中坚力量深圳客也在撤离东莞。毕竟深圳自己的房地产市场都在一路下行,哪还有能力、信心去带动东莞。更为关键的是,东莞这几年的经济增速,也遭受了困境。10月30日,东莞统计局披露:2023年前三季度我市地区生产总值为8118.72亿元,同比增长2.0%。数据公布之下,东莞夺得了3个倒数第一。第一个,2%的增速在24个万亿GDP城市中倒数第一。第二个,东莞前三季度GDP相较于去年同期的增量只有117.54亿元,同样位列倒数第一。第三个,与省内其他兄弟相比,东莞上半年和前三季度,增速倒数第一,跑得最慢。制图:城市财经;数据:各城市统计局经济是楼市的信心源头。综上,无论是从市场购买力,还是市场信心,还是经济现状,东莞房价未来貌似只有一条路可走。

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